מה עדיף – דירה יד שניה או דירה מקבלן?
ביתנו הוא מבצרנו, את זה כולם יודעים. אך מה עדיף – מבצר חדש או יד שנייה? כדי לסייע לכם לבחור, ריכזנו עבורכם את היתרונות והחסרונות המרכזיים של כל אחת מהאפשרויות.
רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות (והיקרות) בחיים. וכאשר מדובר בהחלטה כל-כך חשובה, אפשר להבין את ההתלבטות המלווה את אחד השיקולים המרכזיים ברכישתה: האם לקנות דירה חדשה מקבלן, או ללכת דווקא על דירה יד 2? ריכזנו את היתרונות והחסרונות המרכזיים של כל חלופה, כדי לסייע לכם להגיע לתשובה הנכונה ביותר עבורכם.
דירה מקבלן: גמישות והתאמה לסטנדרט מודרני
יתרונות מרכזיים:
גמישות – יכולת לבחור מתוך היצע של דירות חדשות באותו הבניין, ולהתאים את הדירה לצרכים שלכם באמצעות ביצוע חלוקה מותאמת אישית, בחירת אלמנטים כמו הריצוף, הכלים הסניטריים, המטבח ועוד. ככל שהבנייה בשלב ראשוני יותר, כך היצע הדירות גדול יותר והיכולת לבצע התאמות בדירה שנבחרה גבוהה יותר.
דירה מהניילונים – כמו שקונים רכב חדש לחלוטין, כך כשרוכשים דירה חדשה – הסיכוי לתקלות ותיקונים יורד, ואמור להיות מלווה באחריות של הקבלן למשך מספר שנים. וזה עוד לפני שהזכרנו את הכיף שנלווה לכניסה לבית חדש לחלוטין.
בטיחות – כשאתם קונים דירה מקבלן אתם למעשה רוכשים דירה חדשה, שנבנית בסטנדרט מודרני ועומדת בתקנים עדכניים. אחת המשמעויות היא שדירות בבניינים חדשים כוללות עפ"י חוק מרחב מוגן דירתי.
חיסכון בעלויות התיווך – בשונה מרכישת דירה יד 2 שכרוכה פעמים רבות בתשלום עמלת תיווך בגובה של כ- 2%, בעת רכישת דירה מקבלן חוסכים את העלות הזו. יחד עם זאת, לרכישת דירה מקבלן מתווספות עלויות נוספות, שעליהן נרחיב בשורות הבאות.
פריסת תשלומים – בהנחה שיש זמן עד מועד השלמת הפרויקט ומסירת המפתח, אפשר ליהנות מפריסת תשלומים נוחה ומרווחת.
חסרונות מרכזיים:
עלויות נוספות – רכישת דירה מקבלן כרוכה בעלויות שאינן קיימת בבואנו לרכוש דירה יד 2. בין היתר, רכישת דירה מקבלן כרוכה ברוב המקרים בהצמדת הסכומים שטרם שולמו למדד תשומת הבנייה: מדד שמבטא את העלייה בהוצאות הקשורות לבנייה. ישנן שנים שבהן המדד עולה באופן משמעותי, ומייקר בהתאם את עלות העסקה כולה. למדד תשומות הבנייה מתווספות עלויות כגון תשלום אגרות ושכר הטרחה של עורך הדין מטעם הקבלן.
המתנה להשלמת הבנייה – בהתאם לשלב בו מצויה הבנייה וקצת ההתקדמות, עשויות לעבור שנים ממועד החתימה על ההסכם ועד קבלת המפתח. יש לכך כמובן יתרונות בדמות פריסת התשלום לאור תקופה, אך יש לכך גם חסרונות בדמות תשלום דמי שכירות עד המעבר.
פשיטת רגל של הקבלן – רכישת דירה המצויה עדיין בתהליך בנייה, חושפת אתכם לאפשרות שהקבלן ייקלע לקשיים ויפשוט את הרגל. אמנם המחוקק הסדיר בשנת 2011 את ערבות חוק המכר, שנועדה לספק לרוכשים הגנה בתרחישים כגון פשיטת רגל של הקבלן. אך גם עם הגנה זו, הרוכשים עלולים לחכות תקופה ממושכת עד שיקבלו את הכסף או לחילופין עד שהבנייה תסתיים באמצעות קבלן אחר.
דירה יד 2: יותר וודאות, פחות הפתעות
יתרונות מרכזיים:
מסירה מהירה יותר – ביחס לרכישת דירה מקבלן שיכולה לקחת שנים, מסירת דירה יד 2 יכולה להתבצע בצורה מהירה בהרבה (על הנייר היא יכולה להתבצע באופן מידי).
אין "הפתעות" הקשורות לבנייה – מכיוון שהדירה כבר עומדת על תילה, אין חשש מתהליך הבנייה ומהיקלעות הקבלן לקשיים.
חיסכון בחלק מהעלויות של רכישת דירה חדשה – כגון מדד תשומות הבנייה, תשלומי אגרות ותשלום לעורך הדין מטעם הקבלן.
היצע רחב יותר של דירות קטנות – מחפשים דירות קטנות עם 2-3 חדרים? היצע הדירות הקטנות בבניינים יד 2 יחסית גדול יותר בהשוואה לדירות חדשות מקבלן. בנוסף, בדירות ישנות החדרים עצמם נוטים להיות גדולים ומרווחים יותר.
חסרונות מרכזיים:
גמישות נמוכה יותר – מה שאתם רואים, זה מה שאתם מקבלים. כל שינוי נוסף בדירה מצריך שיפוץ וכרוך בעלויות נוספות.
סטנדרט נמוך יותר – ככל שדירה יד 2 ישנה יותר, כך הסטנדרטים שלאורם היא נבנתה פחות קפדניים ביחס לדירות מודרניות. כך למשל בדירות יד 2 רבות אין ממ"ד, איכות הבידוד התרמי ובידוד הרעשים נמוכה יותר והבנייה לא עומדת בתקני הבנייה הירוקה, שתורמים לסביבה ומסייעים לחסוך בעלויות האנרגיה.
עלויות נוספות – אחת העלויות שמתווספות במקרים רבים לרכישת דירה יד 2, היא עמלת תיווך בגובה של כ- 2%.
דירה חדשה לעומת יד שנייה: מה לגבי המחיר?
האם דירת קבלן יקרה יותר מדירה יד 2, או להיפך? במקרים רבים העלות של רכישת דירה חדשה מקבלן גבוהה בכ- 10%-15% ביחס לדירת יד שנייה מקבילה, אך צריך לבחון כל מקרה לגופו ולקחת בחשבון שהתשובה תלויה במגוון פרמטרים. אחד מהם הוא השלב בו מצויה הבנייה: דירות חדשות על הנייר, או כאלו שמצויות בשלבי בנייה התחלתיים, עשויות לגלם הנחות ומבצעים משמעותיים (זאת מכיוון שהקבלן רוצה למכור כמה שיותר יחידות לצורך הפחתת שיעורי המימון והעלויות הנלוות). כאשר מדובר בדירות על הנייר או אפילו על שכונות חדשות, הפער בין מחירי דירה חדשה למחיר של דירת יד שנייה מקבילה יכול להצטמצם באופן משמעותי. בחלק מהמקרים המחיר של דירה חדשה עשוי אפילו להיות נמוך יותר.
איך לקבל החלטה שתשמור על הכיס?
כמו שהבנו, הבחירה בין דירה חדשה לדירה יד שנייה מורכב ממגוון שיקולים. לא משנה במה תבחרו, אל תוותרו על הפעולה שתגן על הכיס שלכם: בין אם מדובר בדירה חדשה או דירה קיימת, היא חשופה למגוון רחב של נזקים וסיכונים. על מנת שלא תיאלצו לממן אותם מכיסכם, חשוב לרכוש ביטוח דירה – שם כולל לביטוח מבנה וביטוח תכולת הדירה. שני הביטוחים נועדו לספק מעטפת של הגנה מפני מגוון רחב של סיכונים אפשריים. כך למשל ביטוח מבנה של הפניקס כולל כיסוי מפני נזקים כגון נזקי אש, נזקי מזג אוויר קיצוני ונזקי פריצה. ביטוח התכולה של הפניקס כולל מעטפת של הגנות לרכוש מפני מגוון רחב של סיכונים. אפשר לרכוש ביטוח דירה הכולל ביטוח מבנה, ביטוח תכולה או את שניהם.
מתלבטים בין דירה חדשה לדירה יד שנייה? הבחירה הטובה ביותר עוברת בהכרת הצרכים שלכם, והמאפיינים של סוגי הדירות השונות. לא משנה במה תבחרו, רכישת ביטוח דירה תסייע לכם להגן על הכיס אחרי שתעברו למבצר הפרטי שלכם.
קרדיט תמונה Shutterstock
