שמאי מקרקעין בתל אביב – מה שלא רואים בעין, עולה הרבה כסף

שוק הנדל"ן בתל אביב הוא לא עוד שוק. הוא צפוף, מורכב, יקר ובעיקר – מלא בנכסים שהרישום שלהם לא תמיד תואם את המציאות. יש דירות עם שטחים לא מוסדרים, חריגות בניה ישנות, תוספות חוקיות שלא דווחו בטאבו, וגם מקרים שבהם כל הנתונים סותרים זה את זה.

במצב כזה, אי אפשר להסתפק בשמאות שטחית. שמאי מקרקעין בתל אביב חייב לבצע בדיקות יסודיות, להבין את ההקשר המשפטי והתכנוני, ולהחליט בקור רוח מקצועי מה נכנס לשומה – ומה לא.

תל אביב לא סלחנית לטעויות

בעיר שבה כל מטר מרובע יכול להיות שווה עשרות אלפי שקלים, טעות בשומה – אפילו של 5 מ"ר – עלולה להסתכם בפער של מאות אלפים. שמאי מקרקעין בתל אביב חייב לבדוק כל פינה, כולל ההתאמה בין היתר הבניה, נסח הטאבו, תשריט הבית המשותף והבינוי בפועל.

במילים אחרות – בתל אביב, שמאות מדויקת היא לא רק כלי להערכת שווי. היא מנגנון הגנה כלכלי.

התייחסות שמאי מקרקעין בתל אביב למצב כאשר השטח בהיתר גדול מהשטח בטאבו

במקרים רבים בעלי דירות או בתים בפרטיים בתל אביב מבצעים תוספות בניה בהיתר אבל לא מתקנים מאת תשריט הבית המשותף.

העובדה שתשריט הבית המשותף לא מתוקן, שטח התוספת אינו מתבטא בנסח הטאבו.

יחד עם זאת, אם ההיתר התקבל כחוק ובעל הדירה עמד בכל התחייבויותיו, במרבית המקרים אין מניעה להתחשב בשטח זה כחלק משווי הדירה ואך ניתן לקבל משכנתא עבור שטחים חוקיים אלה.

התייחסות שמאי מקרקעין בתל אביב למצב כאשר השטח בהיתר קטן מהשטח בטאבו

במקרה בו קיימת אי התאמה בין השטח המופיע בנסח הרישום לבין היתר הבנייה כך שהשטח בהיתר הבנייה קטן מהשטח בנסח הרישום, במקרים רבים, שמאי מקרקעין בתל אביב יאמץ את השטח המופיע בהיתר הבניה.

התייחסות שמאי דירות בתל אביב לחריגות בניה

כאשר שמאי דירות בתל אביב מזהה חריגות בניה אשר אינן מעוגנות בהיתר בניה, השמאי צריך לבחון האם קיימת יתרת זכויות הבניה להסדרת החריגות.

בתקופה האחרונה קיימת מגמה של אי הסכמת הוועדה המקומית לאשר חריגות בנייה בדיעבד והעיריות דורשות את הריסת המבנים החוקיים כתנאי למתן היתר בניה.

לפיכך, הגם אם קיימת יתרת זכויות בנייה להסדרת החריגות, ההחלטה הסופית הינה בידי עיריית תל אביב האם לאשר את הבינוי בדיעבד או לא.

לכן, גם אם קיימת יתרת זכויות, השמאי אינו יכול להניח אוטומטית שהחריגה תוסדר בעתיד. עליו לפעול בזהירות ולציין בבירור בדוח את הסיכון – לרבות השפעתו על שווי הנכס.

מיסוי מקרקעין בתל אביב

בשל מחירי הקרקע הגבוהים בתל אביב, בביצוע עסקה במקרקעין חשוב לדעת את המס הצפוי. מוכר אשר ידע כמה מס עליו לשלם, יוכל לחשב כמה כסף נטו יישאר בידיו לאחר המכירה.

בין המסים שחלים על מוכרי מקרקעין בתל אביב הם מס שבח והיטל השבחה.

מס השבח משולם עבור תוספת זכויות הבניה או שיפור תכנוני בנכס בעת מכירתו או הבינוי על פי התכנון המשופר. כיום, שיעור מס השבח עומד על 50% ומחושב על פי שווי מ"ר לבנייה נכון למועד התכנית, בהצמדה.

מס שבח משולם על השבח הנוצר בין שווי הרכישה לשווי המכירה. ממס זה ניתן לקזז תשלומים כמו היטל השבחה והוצאות על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.

במקרים רבים, כאשר המכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, שמאי מקרקעין בתל אביב יכול להשתמש בסעיפי פטור שונים על מנת לחשב את המס האמיתי שאותו צריך לשלם המוכר.

לסיכום

שמאי מקרקעין בתל אביב לא יכול להרשות לעצמו לעבוד "בצורה אוטומטית" בלבד. הוא חייב להכיר את המציאות בשטח, לדעת לנתח את הסתירות בין המסמכים, ולבחור – בזהירות מקצועית – מה נכנס להערכת השווי ומה לא.

בתל אביב, כל סטייה קטנה עלולה להוביל להחלטה שגויה: רכישת נכס עם בעיה, מכירה במחיר נמוך מדי, או תשלום מס על שטח שלא באמת קיים. רק שמאי שמבין את הדקויות, שולט בתכניות, ומכיר את המערכת מבפנים – יוכל לספק שומה שמגנה על הלקוח באמת.