שכירות מוגנת ושכירות לא מוגנת – מה ההבדל?

בשוק השכרת הדירות הישראלי קיימים שני סוגים של חוזים – חוזה שכירות בלתי מוגנת וחוזה שכירות מוגנת, וביניהם הבדלים מהותיים מאוד. אם רכשתם דירה להשקעה ומצאתם שוכרים מתאימים, כדאי מאוד להגיע למעמד החתימה על החוזה כמה שיותר מוכנים. זה הזמן ללמוד על סוגי החוזים השונים ולצבור כמה שיותר ידע בתחום, כדי שתוכלו להיות בטוחים שאתם חותמים על חוזה שיעניק לכם ביטחון ויגן על הזכויות שלכם.

חוזה שכירות מוגנת

זהו למעשה השם המקצועי של מושג ומוכר בהרבה: "דמי מפתח". החוזה, שבעבר היה נפוץ מאוד אך כיום לא עושים בו הרבה שימוש, מעניק לשוכרים זכויות הכלולות בחוק הגנת הדייר, ולמעשה מספק להם אפשרות לגור בדירה השכורה ללא הגבלת זמן. במסגרת שכירות מוגנת, השוכרים משלמים מראש סכום יחסית גבוה עבור המגורים בנכס (בדרך כלל חצי משווי הדירה), אך לאחר מכן זוכים לשלם שכר דירה נמוך מאוד ולא ניתן לפנות אותם מהדירה.

חוזה שכירות בלתי מוגנת

כאמור, ברוב המכריע של המקרים, זהו סוג החוזה בו בוחרים. בחוזה כזה, על השוכרים לא חל חוק הגנת הדייר ולכן לא מקבלים זכויות מיוחדות. בחוזה צריך לנקוב בתאריכי התחלה וסיום, וכן לפרט את כל תנאי המגורים בנכס במהלך התקופה. חוזה שכירות בלתי מוגנת לא מצריך בדרך כלל תשלום מראש, אך שכר הדירה הנקוב בו הוא גבוה בהרבה (אלפי שקלים לעומת מאות) מאשר בדמי מפתח.

מבחינת השוכרים זוהי אמנם אפשרת שמספקת פחות ביטחון ושקטף אבל הרבה יותר חופש ואפשרויות. הם יכולים לבחור לגור בדירה רק בתקופה הנחוצה להם, ובסיומה לעבור לאן שירצו או יצטרכו. לשם השוואה, בסוג החוזה השני, אם הדיירים רוצים לעזוב הם צריכים למכור את הזכויות שלהם בהסכמת בעלי הדירה.

טיפים לבחירת חוזה שכירות

כמו הרבה חוזים אחרים, גם חוזה שכירות בלתי מוגנת ניתן למצוא באינטרנט, אבל כדאי לשים לב לכמה דברים. קודם כל, חשוב לבדוק באיזו שנה נוסח החוזה, כדי להיות בטוחים שהוא עדכני מבחינת החוקים והתקנות המפורטים בו. שנית, מי ניסח את החוזה? יכול להיות שאת החוזה בו נתקלתם ניסח עורך דין מסוים ומשם התגלגל. הסכנה היא שמדובר בנוסח שדומה מאוד לאחרים, אבל שונה מעט באופן שלא יהיה רלבנטי עבורכם.

האפשרות הטובה ביותר היא לפנות לעורך דין שמתמחה בניסוח חוזי שכירות, ולבקש ממנו חוזה חדש. כך תוכלו לדעת שאתם חותמים על מסמך מתוקף, לגיטימי ומתאים לכם ולנכס שלכם.

איזה סעיפים חשוב לכלול בחוזה?

תקופת השכירות – תאריך ההתחלה ותאריך הסיום של החוזה.

דמי השכירות – הסכום והתאריך בו השוכרים צריכים להעביר את שכר הדירה למשכירים. ניתן גם להסכים מראש על דרך העברת התשלום (צ'ק, העברה בנקאית, מזומן וכו').

תשלום חשבונות – חשוב לכלול בחוזה את פירוט החשבונות השונים: חשמל, מים, ארנונה ועוד. כמו כן, כדאי להחליט ולציין על מי חלה חובת התשלום לכל אחד מהגופים.

בטחונות – כדי להגן על הדירה ועל ההשקעה הכספית של בעליה, מומלץ לבקש בטחונות מהשוכרים. למשל, אפשר לבקש שטר חוב, ערבות בנקאית או צ'ק ביטחון.

קרדיט לתמונה
depositphotos