איך שמאי מקרקעין בתל אביב מעריך שווי של בית פרטי

בהערכת שווי של בית פרטי, שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להתייחס לכמה גורמים אשר משפיעים קריטית על הסכום שיישאר בידי המוכר.

הערכת שווי בית פרטי, במקרים ריבם, מורכבת יותר מהערכת דירה בבניין רווי משותף.

בבתים צמודי קרקע, לעיתים קיימות זכויות בנייה נוספות אשר בגינן יש חבות במיסוי מקרקעין.

זכויות הבנייה הנוספות יכולות להיות בעלות תרומה כלכלית שונה כמו:

מחסן, מרתף, עליית גג, חניה ועוד.

שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לבצע ניתוח של כל זכויות הבנייה החלות על המגרש.

במאמר נסביר כיצד שמאי מקרקעין צריך לבצע ניתוח של תכנית בניין עיר, כימות זכויות הבנייה ואמדן מיסוי מקרקעין.

דוגמה לתרשים חלוקה לאזורים 

איך שמאי מקרקעין בתל אביב מנתח זכויות בנייה על פי תכנית:

ככלל, כל עיר מחולקת לאזורים. אזור תעשייה, אזור תעסוקה ומשרדים, אזור מגורים במגדלים ואזורי בנייה צמודת קרקע.

על כל אזור יכולות לחול גם כמה תכניות. תכנית בניין עיר מגדירה מה הן זכויות הבנייה לשטחים עיקריים, שטחי השירות, שימושים מותרים, גובה מבנה ועוד.

שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לבחון בזהירות רבה את תשריט התכנית ואת טבלת זכויות הבנייה.

בטבלת זכויות הבנייה שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לראות מה התכסית ומה זכויות הבנייה שמתירה התכנית.

בנוסף לטבלה, קיימות הפניות וביאורים שונים אשר מכוחם ניתן לקבל הקלות, לשפר את התכנון ועוד.

בנוסף לזכויות הבנייה שמקנות תכניות בניין עיר קיימות גם הקלות שונות. לעיתים תכניות מגדירות מראש את ניצול ההקלות ולעיתים לא.

ההקלות הנפוצות במגורים הן:

6% לשיפור התכנון, 5% בגין מעלית ו – 5% נוספים. הקלות אלה יחולו בתנאי שהבקשה ניתנה על פי תכנית שהופקדה לפני 1.8.1989.

בנוסף להקלות אלה יש את הקלת "שבס". הקלת "שבס" מאשפרת להגדיל את מספר יחידות הדיור ללא תוספת שטח עיקרי.

שמאי מקרקעין בתל אביב אשר מבצע ניתוח של זכויות בני יה בבניין צריך לבחון את כל אפשרויות המימוש האופטימליות במקרקעין.

דוגמה לטבלת זכויות בנייה 

דוגמה לניתוח זכויות בנייה על פי תכנית בניין עיר על ידי שמאי דירות בתל אביב:

בעלים של מגרש בשטח של 500 מ"ר פנה לשמאי דירות בתל אביב לצורך בדיקת שווי השוק של המגרש.

השמאי בחן את תשריט התכנית ומצא שהמגרש מוגדר בייעוד "מגורים א'" (לא מופיע בטבלה לדוגמה לעיל).

בשלב השני, שמאי דירות עיין בטבלת זכויות הבנייה המהווה חלק מהתכנית ומצא כי זכויות הבנייה הינן כדלקמן:

תכסית: 30%.

שטח עיקרי: 50%.

חדר בגג: 40 מ"ר.

מרתף: בתכסית קומת הקרקע.

ממ"ד: על פי התקנות.

על פי הנתונים להלן, שטח הבניה המותר שיחשב שמאי דירות בתל אביב הינו:

150 מ"ר בקומת הקרקע, 100 מ"ר בקומה א', 50 מ"ר מרפסת בקומה א', 12 מ"ר ממ"ד בקומת הקרקע, 40 מ"ר חדר בגג, 162 מ"ר מרתף ו – 338 מ"ר יתרת חצר.

כך שמאי דירות בתל אביב מבצע בדיקת זכויות בניה וניתוח זכויות בנייה במקרקעין.

איך שמאי מקרקעין בתל אביב מעריך שווי מגרש כאשר ידועות זכויות הבנייה:

כפי שציינו בתחילת המאמר, לזכויות הבנייה שהתקבלו ערכי שווי שונים.

תפקידו של שמאי מקרקעין בתל אביב לתת משקלים נכונים לרכיבי המגרש.

מה הכוונה? מ"ר חצר אינו שווה ערך למ"ר מבונה מ"ר המיועד לבינוי דירתי.

אם מטר רבוע דירתי בעל התרומה הגבוהה ביותר, נגדיר את תרומתו הכלכלית למגרש ב – 100%.

מנגד, חצר תקבל משקל שינוע בין 15% – 20%.

לפיכך שמאי מקרקעין בתל אביב יבצע את חישות כל המטרים לפי תרומתם הכלכלי בצורה הבאה:

250 מ"ר עיקרי * 100% תרומה כלכלית + 50 מ"ר מרפסת * 30% תרומה כלכלית + ממ"ר 12 מ"ר * 100% תרומה כלכלית + 40 מ"ר חדר בגג * 80% תרומה כלכלית + 162 מ"ר מרתף * 50% תרומה כלכלית + 338 מ"ר חצר * 15% תרומה כלכלית = כ – 440 מ"ר אקוויוולנטיים.

בשלב השני שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לדעת מה שווי קרקע למ"ר בנוי על מנת להשלים את המכפלה.

נניח שהשמאי מצר כי השווי למ"ר ממוצע בנוי בשכונה הינו 30,000 ₪, יבצע השמאי תחשיב חילוץ למ"ר לא בנוי.

בתחשיב החילוץ, השמאי המקרקעין יפחית את מרכיב הייזמות (השחוק) ואת עלויות הבנייה השחוקות. הכל לפי גיל המבנה והפחת הנצבר.

נניח שהרווח הייזמי השחוק הינו 15%, שיעור המע"מ 17% ועלויות הבנייה הן 7,000 ₪ למ"ר.

על פי נתונים אלה, השווי של מ"ר מבונה יהיה כ – 15,300 ₪.

כעת, שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לבצע מכפלה פשוטה ולדעת מה שווי שוק המגרש.

15,300 ₪ למ"ר מבונה * 440 מ"ר אקוויוולנטי = 6,730,000 ₪ במעוגל.

סיכום:

חשוב לציין שהערך שהתקבל בדוגמה מעלה, אינו כולל הפחתות בגין מיסוי מקרקעין.

על זכויות בנייה שלא נוצלו יכול לחול היטל השבחה או מיסוי מאת רשות מקרקעי ישראל (במידה והמגרש בחכירה).

כמו כן, יש לשים לב לסוגיות מס שבח בממכר מגרשים ריקים. חשוב מאוד להתייעץ עם גורם מוסמך טרם ביצוע פעולה במקרקעין.

להמשך קריאת מאמר שמאי מקרקעין בתל אביב  

במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

קרדיט תמונה אתר התכנון הממשלתי